projemlak.com'un sorularını cevaplandıran Şua İnşaat Satış ve Pazarlama Koordinatörü Ahmet Sarıcalı, emlak, konut ve inşaat dünyası hakkında önemli açıklamalarda bulundu. Arapalr başta olmak üzere yabancıların Türkiye'deki konut sektörüyle yakından ilgilendiklerinin altını çizen Sarıcalı, İstanbul'un tanıtımının ise yeterli olmadığı görüşünde.
Şua Yapı olarak projeyi teslim ettikten sonra çekip gitmediklerini belirten Sarıcalı, proje teslimi sonrasında 5 yıl boyunca site yönetimlerini de kendilerinin sürdürdüğünü ifade etti. Konut Seferberliği kampanyasına da değinen Sarıcalı, söz konusu girişimi çok olumlu bulduğunu ve bu adımın piyasayı hareketlendirdiğini sözlerine ekledi. "Biz Şua İnşaat olarak kalitemizden ödün vermeden yapabileceğimiz her türlü esnekliği yapıyoruz" diyen Sarıcalı, "Bu bizim inşaat maliyelerini kırmamıza neden olmuyor. Çünkü biz üst kalitede imalat yapmak zorundayız. Başka türlü uyuyamayız." ifadelerini kullandı.
Öncelikle ŞUA İNŞAAT’ndan ve kendinizden biraz söz eder misiniz?
Şua İnşaat 1992’de kurulan bir firma. Yönetim kurulu başkanımız Nimetullah Kaya. Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünü bitirip direkt firmayı kuruyor ve kendi işine başlıyor. 25 sene dolu dolu iş yaparak büyüyor. İki tane yönetim kurulu üyemiz var. Biri kendisi diğer ise İbrahim Ali Kaya Bey’dir. Firma son on yılda diğer firmalar gibi sektörle birlikte kendisini yeniledi ve büyüdü. Doğal olarak projeler de büyüdü. 800-1000 daireli konutlar yapacak kapasitede bir firma haline geldi. Bu güne kadar tüm projelerde gerçekten gittiği yere kalite götüren ve konuttaki algıyı üst seviyeye çıkartan bir firma oldu. Ataşehir’de, Halkalı’da, Ümraniye’de, Pedik’te ve burada Fikirtepe’de de aynısı olacak diye düşünmekteyiz. Şua İnşaat üst kaliteyi hedeflemektedir. Bununla da hem yatırımcısına hem oturumcusuna kazandırdı. Bu yüzden iyi sayıda sadık müşteri kitlemiz oluştu. Yaptığımız 1000 dairelik projenin yüzde 15-20’si daha önceden bizden daire alanlara satışını gerçekleştiriyoruz.
“PROJEYİ TESLİM EDİNCE BIRAKIP GİTMİYORUZ”
Tek seferdeki en büyük projeyi burada Elite Konsept’te yapıyoruz. Biz projeyi bitirip oradan çıkıp gitmiyoruz. Grup firmalarından birisi de yönetim firması. Yönetimi de genelde 5 yıl boyunca biz yapıyoruz. 5 yıl sonra site yönetimine devrediyoruz. Ancak şimdiye kadar hiç bir siteden bize ‘Gidin’ diyen olmadı. Biz elimizi hiç bir siteden çekmiyoruz. 10 sene önce teslim ettiğimiz projelerde bile emeğimiz var halen hem maddi hem manevi anlamda. Bu da projelerin temiz ve bakımlı kalmasına yarıyor. Hem de sadık müşteri kitlesini oluşturan nedenlerden birisinin de bu olduğunu ifade ediyor bizim için. Örneğin 2008’de bizden daire alan bir müşterimiz bizden bir şey talep ettiğinde buna geri dönüş yapabiliyoruz. Bu bizi diğer inşaat firmalarından ayıran bir diğer özellik olarak da ön palana çıkıyor.
Ben ise 1970’te Antakya’da doğdum. İlköğretim ve lise hayatım bu şehirde geçti. Ankara Üniversitesi Ziraat Fakültesi’nde okudum. 1992’de ben de iş hayatına başladım. Bir İngiliz firmasıyla devre mülk satışıyla başladım. Türkiye’de bu işi yapan ilk kişilerden birisi de benim. Kulüp Flipper Bodrum’dan sonra Bodrum Clup Dedeman devre mülkleriyle ilgili çalışmalarımız oldu. Sonrasında da 2000 yılında Armutlu Tatil Köyü pazarlamasını yapan bir ekipteydim. 2001-2002’de de gayrimenkul sektörüne geçiş yaptım. 7 yıldır da Şua İnşaat bünyesindeyim.
ŞUA İnşaat olarak Fikirtepe’de de projeleriniz devam ediyor. Bu bölgedeki çalışmalarınız ve genel olarak kentsel dönüşüm projelerine bakışınız hakkında bilgi verebilir misiniz?
Genel anlamda Fikirtepe’de durum pozitife doğru gidiyor. Burada belli başlı firmalar inşaatlarına başladı. Yoğun bir arz, üretim var. Tabi bu altyapıyla eş zamanlı gitmesi gereken bir sistem. Sadece inşaatla bitmiş olmuyor. Baktığınızda ciddi anlamda devlet de bu işin altına elini koydu. Altyapıların ihaleleri bitti. İki gün önce TEAŞ ve TEDAŞ’la toplantımız vardı. Onlarda gereken bilgileri verdi. Fikirtepe lokasyon olarak Anadolu yakasındaki en iyi lokasyon. Tüm raylı ve toplu ulaşımın ortak noktası olan bir nokta burası. Deniz ulaşımı, hızlı tren, Marmaray hepsi var. İstanbul’da hepsinin birleştiği tek nokta burası. Bu burada daire sahibi olan herkese yarar sağlayacaktır.
Bugünkü Fikirtepe’ye bakarak hiçbir şey almayın. Ama 3-5 sene sonraki Fikirtepe’den bugünkü paralarla bir konut almak hayal olacak diyebiliriz. Bizim Fikirtepe projemizdeki satış fiyatımız metrekaresi 8000 bin lira olarak belirlendi. Hemen yanımızda 15-16 bin liraya satılırken buraya geçince yarı fiyatına düşmesi bana göre mantık dışı. Bunun aslında akıllı tüketiciye teşvik etmesi lazım. 500 metre ötede realize olmuş bir yatırım var. Demek buradaki fiyatlarda bir süre sonra o banda çıkacak diye düşünmekte fayda var.
“TÜRKİYE’NİN ÖNÜNÜ TIKAYAN GELİŞMELER OLMASA FİKİRTEPE BELKİ DE BİTMİŞTİ”
Fikirtepe’nin değişimi 5-6 sene önce finans merkezi olması ihtimaliyle başladı. Finans merkezlerinin çevresinde büyük ihtiyaçlarından birisi de burada çalışanların isteklerine cevap verecek nitelikli oturma alanlarının olmasıdır. Fikirtepe aslında ilk etapta bu gözetilerek yapıldı. Sonra araya aksaklıklar girdi. 15 Temmuz sonrasında da Türkiye hız kaybetti. Bu durumlar gelişmeleri engelledi. O zamanlar olmasa belki Fikirtepe projesi şuan bitmiş insanlar burada oturuyordu. 2 sene sonra tünelden raylı sistem inşaatının da bitirilmesi planlanıyor. O da bitince Fikirtepe ulaşımı çok daha kolay bir nokta olmaya başlayacak.
Ayrıca biz Şua İnşaat olarak Fikirtepe Platformu’nun kurucularındanız. Şuanda yönetim kurulunda da varız. 7 Firma yönetim kurulu üyesi. Fikirtepe’nin gözle görülmeyen işlerinin yürümesinde işlevi olan bu platformdur. Kurulduğu günden bu güne kadar defalarca Ankara ziyaretleri, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) ziyaretleri, bakanlık ziyaretleri ve toplantılar yapıldı. Hepsinden maksimum fayda sağlanmış durumda. Fikirtepe Platformu, işin reklam pazarlamasından ziyade yapılması gereken ama kimsenin sahiplenmediği işleri sahiplenen kuruluştur. Ben de Fikirtepe Platformu’nda yönetim kurulu üyesi ve halkla ilişkiler komisyonunda görev alıyorum. Altyapı ihalesi, master planı, kentsel donatı rehberinin hazırlanması gibi konularda platform olarak bizler de belediye ve bakanlıkla ortaklaşa çalışmalarımızı yürütüyoruz.
Proje uygulamaları gerçekleştirdiğiniz lokasyonlardaki ulaşım sistemlerini yeterli buluyor musunuz? Bu bölgeler özelinde ve İstanbul genelinde ulaşım ile ilgili görüşleriniz nelerdir?
Bence en büyük sorunumuz İstanbul için bir master plan gerekli. Bu olmadan büyümek size sonradan çok külfetli hale geliyor. Şimdilerde bu plan var. Ama bundan önce olmadığından bunun sıkıntısını yaşıyor İstanbul şuan da. Master plan yapılmadan büyüdüğü için mevcut belediye 20 yıldır ‘Bunu nasıl revize ederiz’ diye düşünüyor.
“BAŞKA TÜRLÜ UYUYAMAYIZ”
ŞUA İnşaat’ın ve genel olarak konut satışlarının ve inşaat sektörünün 2017 yılında nasıl bir seyir izlemesini bekliyorsunuz?
Satışlarımız iyi gidiyor. Fikirtepe’ye ilgi var. Fikirtepe’de rekabetin getirdiği bir yarış var. Rekabetler satış finansman koşullarına yansıyor. Biz Şua İnşaat olarak kalitemizden ödün vermeden yapabileceğimiz her türlü esnekliği yapıyoruz. Bu bizim inşaat maliyelerini kırmamıza neden olmuyor. Çünkü biz üst kalitede imalat yapmak zorundayız. Başka türlü uyuyamayız.
“240 AY VADE ÇOK UZUN BİR SÜRE”
Emlak Konut GYO öncülüğünde başlatılan ve 240 ay vade imkânını da içeren kampanyayı olumlu buluyor musunuz? Bu kampanyadaki ödeme koşulları sizce vatandaşlar için uygun mu?
Biz burada 60 ay 0 faiz olarak kampanyada varız. 240 ayda maalesef bankalarla anlaşamadık. Bankalar Emlak Konut GYO ve işritaklerine bu imkânı tanıdı, ancak özel sektöre tanımadı. 240 ay çok işlemez. Kampanya olarak kapıdan girişi artırır, projeyi ziyaretçi sayısını yukarı çeker. Satıcı arkadaşların diyaloğuna bağlı. 240 ay dile kolay geliyor da 20 yıl deyince 20 yıl sonraya biz var mıyız yok muyuz bilemeyiz tabi.
Yani 2400-2500 tane konut satıldı deniliyor. Araştırmış değilim reel satış mı yoksa sadece alınan kaporalarla bağlanan işler mi bilemiyorum. Sonuçta 5 bin kaparo verince 1 milyonluk daireyi alamıyordunuz. Benim için satış demek içeriye her türlü evrakıyla, banka girdisiyle, noter onaylı sözleşmesi yapılmış bir işlemdir. Adam vaz geçebiliyor, kredi çıkmıyor, bir sürü şey var. Ön satışlar ve bir de gerçekleşen satışlar var. Bu şekilde bir kampanya yapmak piyasayı hareketlendirmek açısından mantıklı. Alınabilir rakamlar yakalandı. Onların hepsinin bir satışa dönmesini beklemek lazım. Bence yapılması gereken bir şeydi. Emlak Konut GYO iyi de yaptı. Güzel bir kampanya çıkardı. Biz de en azından 60 ay sıfır faizle destek verdik.
2017 yılını nasıl değerlendirirsiniz?
2017’de ocak ile şubat birbirine çok zıt oldu. İlk ayda bir şey yoktu. Şubat hızlı gitti kampanya vasıtasıyla. 2017 sektör için çok önemli. Çünkü durgun geçen bir yıldan sonra bir ikincisini sektör istemez. 2017’de iş yapmanın vaktidir. Tüketici de sonuçta alışveriş yapmalı. Konut sektörünü beslemez, ayakta tutmazsan sektör daralınca kısa vadeli kar olsa da uzun vadede zarar olur. Örneğin 2 sene sonra bu firmaların yarısı yok. Kalan yarısı da bu hacimde projelere girmeyecektir. O zaman sizin evinizin, arsanızın değeri de onu alıp satacak adam kalmayacağı için düşecek. Sen bir projeden 100 bin kar edeceğim diye mevcuttaki 4 evinden 1 milyon zarar etmiş olacaksın.
İstanbul dışında da projeleriniz var mı? Farklı şehirlerde de yeni çalışmalar yapmayı düşünüyor musunuz?
Şuan İstanbul dışında projemiz yok. Daha önce İstanbul dışında bir projemiz oldu. Altınoluk’ta bir yazlık projesiydi. 100 tane kadar villayı yaptık, teslim ettik. Ankara ve İzmir için çok talep oldu. Sunulan, getirilen arsalar oldu. Piyasa koşullarında elimizdeki stok arsalara yöneldik. İleride olabilir. Hibe olarak çalışmalarımız var. Mesela Ağrı’da iki tane 400 kişilik yurt yaptık. Belediye rica etti iki tane yurt yaptık teslim ettik. Eleşkirt’te meydana bir cami yapımı sürüyor. 7-8 dönümlük bir park ve içinde de cami yer alacak. 20 milyon bir maliyeti var. 28-30 metre minare yüksekliği olan bir yapı.
"İSTANBUL'UN TANITIMI GEREKTİĞİ GİBİ YAPILAMIYOR"
Yabancıya konut satışına bir dizi kolaylıklar getiriliyor. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz? Türk vatandaşı olmayan yatırımcıya yapılan satış oranlarınız ne durumda?
Anadolu akası yabacıya satıştan payını pek alamıyor. Yabancı yatırımcılar Avrupa yakasını daha çok talep ediyorlar. Zamanla Fikirtepe projeleri ağırlıklı olarak daha çok tanıtılıyor. Yüzde 5-10 arasında yabancılara satışımız oldu. Baktığınızda bireysel alıcılar şuanda burayı tercih ediyor. Bizde Suudi Arabistan vatandaşları var alıcı olarak bu proje için. Azerbaycan var ve İran var. İki general geldi Suudi ordusunda generaller. Anadolu fiyatları ortalamaya bakınca Avrupa’ya göre biraz yukarda. 5-6 bin liradan altını yeni projelerde almak zor. Pendik’ten Beykoz’a kadar minimum metrekaresi 6 bin liradan 15-20 bin liraya kadar gidiyor. Avrupa da 3 bin 500 veya 5 bine de alınabiliyor. Yatırıma ne kadar bütçe ayırdıklarıyla da alakalı. Dolar bu kadar yükselmemişken Dubai’de metrekare fiyatları 3 bin dolar civarındaydı. Bütün dünya alıyor Dubai’den gayrimenkul. Adam şunu kıyaslıyor: Burj Al Arab’ın yanından 2500 dolara alıyorum neden gidip İstanbul’dan gidip daha pahalısını alayım?
İstanbul’un tanıtımı Dubai gibi yapıldı mı dünyada? Hayır. İstanbul’un tanıtımı son yıllarda maalesef bombalamalarla oluyor. Dubai’deki insanlar Türkiye’de iç savaş var sanıyor. Bizler, bütün sektörler bir araya gelip İstanbul’un algısını ve değerini yukarı taşımamız lazım. Dünyada İstanbul Boğazı gibi kaliteli, tertemiz bir bölge yok. Ama kıymetini maalesef bilemiyoruz. Ayrıca 1 milyon değerindeki yatırıma vatandaşlık bence çok yüksek bir takam. Malta’da 250 bin euroya AB vatandaşlığı veriyor. Ama KDV muafiyeti bence olumlu. Emlak Konut projelerinde daha olumlu olur bence.
Genel olarak kentsel dönüşüm projelerine bakışınız hakkında bilgi verebilir misiniz?
Kentsel dönüşüm yapılması gerekiyor. Bakarsanız etrafınıza çok niteliksiz binalar var. Türkiye’nin her tarafında bu yapılmalı. Yasada parsel bazındakiler yerinde dönüşüm, ada bazındakiler kentsel dönüşüm olarak geçiyor. Yerinde dönüşüm daha kolay bir uygulama. Kendi aralarında bile anlaşıp başlatabiliyorlar. Yüzlerce insan olunca görüşmeler yıllar alabiliyor. Ama yasa son haliyle çok iyi oldu. Fikirtepe Platformu olarak birkaç öneri götürmüştük. Bakan Bey de buna olumlu yaklaştı. Esas müteahhiti rahatlatacak karar tapu harçlarında aslında. Alım-satım harçlarında iyileştirme yapılması lazım. Bunun gözle görülür elle tutulur bir düzenleme olması lazım. Çünkü ciddi bir maliyet bu. Damga vergisi kalktı, kentsel dönüşümde noter harçları kalktı ama yüzde 4 gibi bir tapu harcı var. Yüzde 4’lük bir oran, milyonluk dairede 40-45 binlik bir harç ödemesini ortaya çıkartıyor. Bir araba parası bu mesela. Bu harç olmasa o kişi gidip araba, mobilya alıp piyasayı hareketlendirecek ama bu para harca gidiyor. İstanbul’da daha kentsel dönüşümün çok başındayız. Bu oran şuanda yüzde 5 yüzde 10 civarında.
ŞUA İNŞAAT'TAN ÖRNEK ÇEVRECİ BİR PROJE
ŞUA İnşaat olarak internet sitenizde ‘Çevre Politikaları’ başlığı altında projelerinizdeki çevre hassasiyetinizden söz ediyorsunuz. Bunu biraz daha açabilir misiniz?
Fikirtepe için en yeşil proje bizim diyebiliriz. Bu sadece çevresindeki parklardan dolayı değil. Projemiz içindeki kullanılabilir alanların birçoğunu yeşil alan olarak düzenlemeye çalıştık. Elimizden geldiği kadar öyle yapmaya çalışıyoruz. Bölgede yeterli yeşil alan bırakılıyor. Ama kamuya açık yerlerden ziyade projenin içinde oradaki insanların kullanabileceği nefes alma alanları oluşturmaya çalıştık burada. İki tane bahçeli teras var üç bir tarafında projenin. Su arıtma sisteminin de kullanılan suları daire içinde klozetlerde ve çevre sulamasında tekrar kullanılacak hale getirmesini planlıyoruz. Ayrıca Güneş panelleriyle de ortak alan elektriğini de mümkün mertebe desteklemeye çalışıyoruz.
Eylem ERKILINÇ-Mehmet AKSEL- projemlak.com
YORUMLAR