Doç. Dr. Ali Hepşen: Gayrimenkul sanayiden daha kârlı

Doç. Dr. Ali Hepşen: Gayrimenkul sanayiden daha kârlı

İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen gayrimenkul finansmanı hakkında projemlak.com'a çarpıcı açıklamalarda bulundu. Konut piyasasında bir daralma olacağını düşünmediğini ifade eden Hepşen, vatandaşların ev sahibi olabilmesi için ise faiz oranlarının düşürülerek vadelerin uzatılması gerektiğine vurgu yaptı.

09 Haziran 2017 - 16:58 - Güncelleme: 10 Haziran 2017 - 17:37

Gün geçtikçe büyüyen gayrimenkul sektörü belli fırsatlar sunduğu gibi bazı handikapları da beraberinde getiriyor. Sektörün içinde bulunduğu durumu projemlak.com okurları için değerlendiren İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen, konut fiyatlarının şuanda dünyayla kıyaslandığında makul seviyelerde olduğunu ifade etti.

Türk insanının konutu barınma ihtiyacının bir sonucu olarak görmekten ziyade daha çok bir miras gibi değerlendirdiğinin altını çizen Hepşen, nüfus yapısı da göz önüne alınarak Türkiye'deki gayrimenkul piyasasında bir yavaşlamanın olacağını düşünmediğini ifade etti. Hepşen, şuanda gayrimenkul piyasasının sanayi sektörüne oranla daha kârlı bir konumda olduğunu da sözlerine ekledi.

İşte Doç. Dr. Ali Hepşen'in projemlak.com'a özel olarak yaptığı o açıklamalar...

Genel olarak gayrimenkul sektörü ne durumda? Sadece inşaatın payını artırarak ekonominin büyütülmesi yoluna gidilmesi sizce ne kadar doğru?

Aslında nereden baktığınıza göre değişir. Bardağın dolu tarafına bakmak lazım. Türkiye’de eskiden gayrimenkul piyasası sadece üretim ve satış odaklıydı. İşin finansman boyutu hiç yoktu. Kredi maliyeti yüksek olduğu için insanları kredi kullanmayı da tercih etmiyordu. 2004 kırılma yılı oldu. İlk defa kredi maliyetleri ve enflasyon yüzde 20’nin altına indi. İnsanlarda bir uyanma oldu. İnsanlar kredi kullanarak konut alabileceklerini gördü. O zaman kullandırılan kredilerin bir krediye özgü yasal altyapısı yoktu. 2007 yılında 5582 sayılı Kontu Finansmanı Kanunu çıktı ve yasal altyapı oluştu.

Süreçteki dönüşüm yılı ise 2012 oldu. Sermaye Piyasası Mevzuatı değişti ve bu değişiklikle birlikte gayrimenkulü bir sermaye piyasa aracı olarak kullanma imkân tanındı. Bu süreçte ekonominin büyüme dinamiklerinden birisi de gayrimenkul odaklı oldu. Ertelenmiş bir talep vardı. İhtiyaç büyüktü. Genç nüfus ve evlenme oranları yüksek. Kredi imkânlarının kolaylaşması buna imkân sağladı.

Bununla birlikte inşaatla büyüyen bir ekonomik süreç içine girildi. Gayrimenkul sektörünün milli gelir içindeki payı yüzde 8’lerde. İstihdam da ise en yüksek girdi sağlayan sektör. Etkilediği alt sektörlerle önemi daha da ön plana çıkıyor. Bizler gayrimenkul sektörünü istihdama katkı sağlaması noktasında önemli bir dinamik olarak gözlemliyoruz. Bu süreçte tabi 2008 yılında ABD’deki kredi krizi de yaşandı. Bir daralma dönemiydi o.

Kime hangi koşulda kredi verdiğinizin çok önemi var. 5582 sayılı kanun buradaki riskleri sınırlayan bir kanun oldu. Mülkü teminat olarak alıp kişinin geliri krediye yetmiyorsa ikinci bir kefili sisteme dahil ediyor. Aynı zamanda kredi kullanımında tüm mal varlığıyla sorumluyuz. Bu bizi diğer yabancı piyasalardan ayıran bir unsur olarak ön plana çıkıyor. Türk tüketicisi borcuna sadıktır ve kredi takip oranı da yüzde 1’in altındadır.

Son dönemde artış gösteren markalı konut projelerinde fiyatların çok yüksek olduğunu düşünüyor musunuz?

Fiyatlar bence normal. Bölgesel anlamda fiyat artışı olan yerler olabilir ama bunu da büyük ölçekli bir projenin bölgeye gitmesi ya da ulaşım aksının lokasyona ulaşması etkilemiştir. Yani değere etki eden bir sebebi vardır. Diğer ülke piyasaları kıyasla Türkiye’de yüksek değer artışı olduğunu düşünmüyorum. Fiyatlar şu anda bir durağanlaşma sürecinde.

Her arz kendi talebini üretiyor. Her talebe göre de arz üretiliyor. Büyük projelerin toplam piyasa içinde etkinliği yüksek değil. Türkiye’deki toplam müteahhitlerin yüzde 87’si 5-10 daireli projeleri üreten müteahhitler.

GAYRİMENKUL ŞU ANDA SANAYİ ÜRETİMİNDEN DAHA KÂRLI

Sektörde kar marjları yüksek. Gayrimenkul sektörünü sanayiyle kıyaslarsanız kar oranlarının yüksek olduğunu görürsünüz. İstanbul Sanayi Odası’nın (İSO) ilk 500 şirketi listesi açıklandı. Oraya bakarsanız kar marjları yüzde 15 civarındadır. İnşaatta bu oranın yüzde 15’in üzerinde olduğunu düşünüyorum. Böyle olunca da her hangi bir girişimci sanayi de kalmak yerine inşaata kayabiliyor.


Peki gayrimenkul piyasasında uygulanan teşvikler konusunda ne düşünüyorsunuz?

Piyasaları bir kere farklı değerlendirmek lazım. Hane halkının en büyük yatırımdan söz ediyoruz. Ayrıca bankacılık sektöründe tüketici kredilerinin hacminin yarısı konut kredilerinden oluşuyor. Yani milli gelir içindeki payı yüksek. Bunları alt alta toplayınca kolay vazgeçilmeyecek bir sektörden söz ettiğimiz ortaya çıkıyor. Bu nedenle teşvikler bu kapsamda önem kazanıyor. Yeter ki bu teşviklerin denetimi doğru bir şekilde yapılsın. Teşviklerin istihdama yönelik gelir artıcı bir ortamı tetiklemesi gerekiyor.

Kentsel dönüşümün doğru bir plan çerçevesinde yürütüldüğüne inanıyor musunuz?

2012 yılının mayıs ayında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girdi. Ama dönüşüm süreçleri alan yerine daha çok bina ve parsel bazlı dönüşümler şeklinde oluştu. Olması gereken ise alan bazlı dönüşümler yani geniş ölçekli bir dönüşümün olması gerekiyor. İstatistiklerde yaklaşık 6 – 6,5 milyonluk yıkılması gereken ya da elden geçirilmesi icap eden yapı stoku olduğunu görüyoruz. Bunun bütçesi ise yaklaşık olarak 400 milyar dolarlık bir kaynak gerektiriyor. Finansman sorunu çözülürse alan bazlı dönüşümlere girilebilir. Bunu yaparsanız şuan binlerce hak sahibinin içinde olduğu bölgeler söz konusu. Sadece müteahhitlerin ya da hak sahiplerinin altından kalkacağı bir dönüşüm değil tabi ki.

Konut piyasasında bir durgunluk olduğunu ya da yakın bir süreçte durgunluk yaşanacağını düşünüyor musunuz?

Arz yönlü üretim açısından bakarsanız en önemli gösterge inşaat ruhsatlarıdır. Örneğin, 2016 yılında 986 bin daire ruhsatı alınmış durumda, 2015 yılına göre alınan daire ruhsatı sayısı %10,6 oranında artmış durumda. Demek ki üretici iştahını sürdürüyor. Sadece üretmek yetmiyor. Gayrimenkul yatırımları diğer hizmetlerden farklı. Yapım aşaması yıl ya da yıllar sürebiliyor. Böyle olunca talebin de artışı karşılaması gerekiyor. Talep tarafına bakarsak kredi maliyetlerin azalması ve gelirlerin artması önemli. Kredi maliyetlerin talebi hareketli tutması gerekiyor. Bugünkü ortamda Merkez Bankası son mayıs verileri bakarsanız kredi maliyetinin ortalama 0.98’lerde olduğunu görürsünüz ve aşağı yönlü bir eğilim şimdilik yok.

Bireylerin gelir atışında bakabileceğimiz gösterge ise milli gelirdeki artıştır. Bunu da 10 bin dolar olarak düşünürseniz orada da bir artış gözlemlemiyoruz. Talebin hareketlenmesi için gelirin artması ve kredi maliyetlerinin azalması gerekiyor.

TÜRKİYE’DE KONUT EDİNİLMESİ BARINMADAN ÇOK BİR MİRAS OLARAK GÖRÜLÜYOR

Konut edinilmesi ülkemizde bireylerin en büyük varlık yatırımı. Bu adım aslında bir barınma hamlesi ama gelecek nesillere de bıraktığımız bir yatırım aracı olarak da düşünüyoruz. Bu nedenle bizdeki gayrimenkul edinim süreci devam eder diye düşünüyorum.

İstanbul’da yaşayan ortalama gelire sahip bir hane halkının kredi kullanabilmesi için hem kredi maliyetinin 0.70’lere düşmesi aynı zamanda da vadelerin de 15 yıllara doğru uzaması lazım. Çünkü ödenecek olan konut taksitinin üzerinde bir yaşam alanı kalması gerekiyor. Vadelerin uzaması için de tabi bankacılık boyutunda fonlama mekanizmasının doğru kullanılması gerekiyor.

Gayrimenkul sertifikası uygulaması konusundaki düşünceleriniz neler?

Gayrimenkul sertifikası aslında 2012 Sermaye Piyasası Kanunu değiştikten sonraki süreçte uygulama alanı buldu. Sertifika küçük yatırımcıya hitap etmesi açısında önemli. Ancak bu durumun sürdürülebilirliği ve piyasanın içinde derinlik olması önemli. Birilerinin sürekli alım satım yapması gerekiyor ki ihtiyacı olanlar alabilsin. Bence en büyük eksiklik derinliği sağlayacak piyasa yapıcının olmaması. Model ve fonlama mekanizması doğru. Sermaye piyasası tarafından ihraçla birlikte ihraççı kurum olan TOKİ’ye halka arz ile birlikte 143,2 milyon liralık kaynak sunulmuş oldu. Bu önemli bir rakam.

Bu konuda yatırımcıyı da iki sınıfa ayırabiliriz. Biri kar amacı güden ve aynen hisse senedi yatırımcısı gibi bir yatırımcı olabilir. Ona imkân sağlayacak bir derinlik oluşturmak lazım. Aynı zamanda yatırımını o projeden ilerleyen zamanda ev almak için değerlendiren bir yatırımcıda olabilir. Bu tür yatırımcılara da önce sertifikaların belli kısmını alıp sonra da geriye kalan sertifikaları tamamlama imkânı sağlamak lazım.

Yabancıların Türkiye’deki konut piyasasındaki etkinliği sizce ne getirir?

Bu konuda sadece İstanbul değil, Trabzon ve Yalova gibi yerlerde de yurt dışından gelen yatırımcıların mülk alıcısı değil, aynı zamanda geliştirici noktasında da olduklarını görüyoruz. Potansiyel görüp buraya geliyorlar diye düşünebiliriz. Katma değer sağlıyor ve istihdam oluşturuyorsa geliştiricinin hangi ülkeden geldiği çok da önemli değil.

Katar’da yaşanan kriz Türkiye’yi sizce nasıl etkiler?

Bu krizin uzun süreceğini sanmıyorum. Katar’ı yalnızlaştırma yoluna gidileceğini de düşünmüyorum. Bence bölge insanında zaten Türkiye için bir güvenli liman hissiyatı vardı. Güvenli liman hissiyatı bu süreçten sonra daha yoğun olur diye düşünüyorum.

Piyasadaki denetim mekanizmalarını yeterli buluyor musunuz?

İnşaat sektörü aslında diğer sanayi sektörlere kıyasla belki de denetimin en zayıf olduğu alanlardan bir tanesi. Herhangi bir kişi rahatlıkla müteahhitliğe soyunabilir. Denetleniyor tabi ama mali tablo hazırlama zorunluluğu olamadığı noktada ve öz sermaye şartı koyulmadığını noktada bu bir denetim olmuyor benim açımdan.

Şehircilik şurası başladı ve faaliyetleri devam ediyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu çalışma sonrasında çıkacak olan rapora dikkatle eğilecektir. Şehirciliğin bir anayasası hazırlanıyor. Bu da gelecek açısından önemli bir bakış açısı sağlayacak.

DOÇ. DR. ALİ HEPŞEN KİMDİR?

Doç. Dr. Ali Hepşen İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi. 1978 yılında İzmir’de doğan Hepşen, İzmir Bornova Anadolu Lisesi'ni takiben İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesinde lisans, yüksek lisans ve doktora çalışmalarını tamamladı. 2012 yılında finans alanında doçentlik unvanına hak kazanan Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalında meslek hayatına devam etmekte. Evli ve bir çocuk babası.

Sümeyra KIRCA - Adem ÖZGÜÇ / projemlak.com

YORUMLAR

  • 0 Yorum
Henüz Yorum Eklenmemiştir.İlk yorum yapan siz olun..
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR x
Sinop'ta imar planları iptal edildi
Sinop'ta imar planları iptal edildi
Vatandaş TOKİ'ye olan borcunu nasıl ödeyecek?
Vatandaş TOKİ'ye olan borcunu nasıl ödeyecek?