Konut sektöründe son iki-üç ayda belirginleşen yükselen satış grafiği referandum sonrası motive oldu. Konut satışlarındaki yukarı grafik, mevsimsel etkilerin de desteği ile ivme kazandı. Klasik piyasa dengeleri ise beklenen tepkiyi vererek fiyatlarda % 10-20 bandında artışlar yaşanıyor. Özellikle de ikinci el konut piyasasında bu fiyat dalgalanmasını net gözlemleyebiliyoruz.
Yeni konut projeleri için bunu söylemek zor. Yeni konut projelerinde rekabet yoğun ve dar kar marjları firmaların, fiyat indirimi konusunda elini bağlıyor. Artan maliyetleri fiyatlara yansıtmakta güçlük çeken firmaların indirim konusunda hareket alanı oldukça kısıtlı kalıyor. Büyük şehirlerde 2+1 veya 3+1 projeler 400 binli fiyatlardan başlıyor.
Son yıllarda emlak sektöründeki sıçrama arsa maliyetlerine tavan yaptırdı. Metropollerde yeni arsa üretimi de neredeyse yok. Bu durum eldeki kısıtlı alanların daha da değerlenmesine yol açıyor. Arsa sahiplerinin yüksek taleplerini karşılamaya çalışan müteahhit firmalar üstüne bir de artan maliyetlerin baskısı altında. Dolayısı ile zaten çok fazla rakip arasında sıyrılmaya çalışan firmalar, görkemli kampanyalarında tüketicilere indirim konusunda çok da cömert davranamıyorlar. Yeni projelerin fiyatlarını yüklenemeyen konut müşterisi de doğal olarak soluğu ikinci el piyasasında alıyor.
BORÇLANMA CESARETİ KIRIK
Bugünlerde ikinci el konut pazarı için ‘bit pazarına nur yağıyor’ tabirini yapabiliriz. Fiyatların 400-500 binlerde başladığı yeni konutlara ulaşamayan dar ve orta gelirli, bu fiyatların yarısına ikinci el piyasasında konut bulabiliyor. Üstelik seçenek de hayli fazla. Konut müşterisini ikinci ele yönlendiren bir diğer unsur ise ekonomik konjonktür gereği yüksek oranlarda borçlanma konusunda yaşadıkları tedirginlik. Konut müşterisi alacağı konut için yapacağı borçlanmayı minimum düzeyde tutmak istiyor.
Geçtiğimiz yıllarda kredi kullanma konusundaki cesaret kırılmış görünüyor. Konut müşterisinin borçlanmada eski cesaretine kavuşması zaman alacak. Bu nedenle fiyat avantajı nedeniyle ikinci el konut piyasasındaki hareketlilik devam edecek ve fiyatlandırma da bundan etkilenecek. Ancak hesapsız fiyat artış eğilimi unutulmamalı ki piyasa tokadı ile karşılığını bulur. Yüzde 10-15 ‘ lerdeki fiyat balonu tolere edilebilir. Ancak fırsatçılık olarak değerlendirilebilecek geometrik artışlar döner dolaşır fırsatçısını vurur.
YORUMLAR