Türkiye'nin dünyaya açılan yüzü olan İstanbul, son 15 yıllık süreçte gayrimenkul projelerinden tutun da ulaşım projelerine kadar birçok projeye ev sahipliği yapıyor. Şantiye gömmüşünün hakim olduğu, 20 milyona yaklaşan nüfusuyla bir metropol olan İstanbul'un en önemli sorununu ulaşım oluşturuyor. Saatlerce süren trafik sıkışıklığı İstanbullunun gündelik hayatını büyük oranda etkiliyor. Ev-iş ekseninde sıkışan bir yaşam tarzı, İstanbulluların ulaşımı kolay olan bölgeleri seçmelerine neden oluyor. Durum böyle olunca da tünel, metro, havaray gibi ulaşım projeleri geçtikleri bölgelerin cazibesini artırıyor. Bölgeye yapılacak herhangi bir ulaşım aracı, daha inşaat çalışmaları başlamadan o bölgenin prim yapmasını sağlıyor.
21 YENİ HAT VAR
Trafikte zaman kaybetmek istemeyenler de konut seçimi
yaparken ulaşım projelerine yakın projeleri tercih ediyor. Böylece trafikte
geçen zamanı özel hayatlarında kullanabilme imkanına kavuşuyorlar.
TSKB Gayrimenkul Değerleme, Ekonomist dergisine özel bir
çalışma hazırlayıp, ulaşım projelerinin daha adının telaffuz edilmesinden
bitimine kadar geçen zamanda geçtikleri bölgelerdeki gayrimenkulleri nasıl
değerlendirdiklerini ortaya koydu.
Mecidiyeköy-Mahmutbey, SabihagökçenPendik, Halkalı-Gebze,
Kabataş-Mecidiyeköy, Sefaköy-Büyükçekmece'nin de aralarında yer aldığı 11'i
Avrupa Yakası'nda ve sekizi Anadolu Yakası'nda olmak üzere 19 metro hattı ile
Eyüp-Miniatürk teleferik hattı (2km) ve Eminönü-Alibeyköy tramvay hattı (12 km)
çalışmaya konu oldu. Bahsi geçen hatlardaki toplam 203 durağın tek tek
incelenip fiyat değişimlerinin irdelendiği çalışmada, bu hatların gelecek
dönemdeki değerlenme potansiyellerini de mercek altına aldık.
DEĞER KAZANIYOR
Gayrimenkul sahibi olmak isteyenler projenin lokasyonuna
büyük önem veriyor. Yatırımcı, gideceği yere en kısa sürede ve kolay bir
şekilde ulaşmayı hedeflerken yatırım yaptığı gayrimenkulünün zaman içinde değer
kazanmasını da istiyor. Bu nedenle de tünel, metro ve havaray gibi projelerin
bulunduğu bölgeleri seçiyor. Lokasyonlan açıklanan ulaşım projelerine yakın
bölgeler özellikle yatırım amaçlı konut alacak kişiler tarafından, ulaşım
projelerinin tamamlanması ile değer artışı yaşayacak bölgeler olması nedeniyle
tercih ediliyor.
Ulaşım projelerinin gelişmesi ile kentin çeperleri olarak
nitelendirilen birçok ilçe artık kent merkezi olarak adlandırılıyor. Örneğin
Halkalı ve Gebze İstanbul'un iki ucunda yer alan bölgeler olmalarına rağmen
yapılan ulaşım projeleriyle kente yaklaşmış dürümdalar. Önümüzdeki yıllarda
hızlı tren ve metro hattının buralara gelmesiyle ulaşımları daha da
kolaylaşacak. Ulaşım bağlantıları ile kent merkezine ve merkezi iş alanlarına
ulaşımın kolaylaşması bölgelerin tercih edilirliğini de arttırıyor. Talep
artınca satış fiyatları da beraberinde yükseliyor.
Örneğin bir metro projesinin açıklanması ile bölgelerde
yüzde 20'lere varan fiyat artışları gerçekleşiyor. Başakşehir, Sancaktepe gibi
bölgeler bunun en güzel örnekleri arasında yerini alıyor.
Sadece projenin açıklanması bile bölge fiyatı üzerinde
pozitif bir etkiyi başlatırken, projenin teslimine yaklaşılması ile fiyat
artışı yüzde 3035'lere ulaşıyor. Ulaşımı kolaylaşan bölgede fiyatların yanı
sıra doluluklar da yükseliyor.
TSKB GAYRİMENKUL
DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ MAKBULE YÖNEL MAYA: ÖNCE PROJELER SONRA ULAŞIM HAYATA
GEÇİYOR
"Ulaşım projeleri hem gayrimenkul değerlerini hem de
kent gelişimini direkt değiştiriyor. Ulaşım bölgeye geldikçe o bölgede ilk
olarak yapılan konut projesi sayısı artıyor. Ulaşım projesinin ihalesi
yapılmadan yeni konut projeleri geliştiriliyor. Sancaktepe ve Pendik buna en
güzel örnekler. Proje devam ederken geliştirilen konut projeleri iki katı
artıyor. Bizde önce projeler sonra ulaşım hayata geçiriliyor. Konut yerleşimi
metro projelerinin önünde ilerliyor. Ulaşabildiğiniz her yer yaşanabilir alan
demek."
ARTAŞ İNŞAAT YÖNETİM
KURULU BAŞKANI SÜLEYMAN ÇETİNSAYA: NASIL ULAŞIRIM SORUSU SORULUYOR
"Vatandaş ev alırken öncelikle nasıl ulaşırım diye
bakıyor. Metroya, ulaşım projelerine yakınlık konut seçiminde önemli
faktörlerden biri oluyor. Trafik sorunu nedeniyle hafta içi metroyu
kullanabileceği, kolay ulaşımı olan bir evde yaşamak istiyor. Bu da ulaşım
projelerine yakın bölgelerin konut üreticileri tarafından tercih edilmesini ve
prim yapmasını sağlıyor!'
PRİME PROPERTY
GAYRİMENKUL YATIRIM DANIŞMANLIĞI ORTAĞI CEM SEZGİNSOY: FİYATI VE HAREKETLİLİĞİ
ETKİLİYOR
"İstanbul'da yapılan tüneller, metro ve havaray gibi
projeler bulundukları bölgelerdeki gayrimenkul hareketliliğine ve fiyatlarına
pozitif olarak hemen etki ediyor. Örneğin bir metro projesinin açıklanmasıyla
yüzde 20'lere varan artış yaşanıyor ve projenin tamamlanmasına yakın zamanda bu
oran yüzde 35'lere kadar ulaşıyor. Ayrıca bu projeler geçtikleri bölgelerin
daha çok tercih edilmesini sağlıyor ve konut doluluklarını olumlu etkiliyor.''
EVA GAYRİMENKUL
DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ CANSEL TURGUT YAZICI: EN ÖNEMLİ KRİTER
"2012 yılından bu yana hazırladığımız İstanbul Markalı
Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu'muzda görüyoruz ki en fazla değer
artışı ulaşımla erişilebilirliğin arttığı bölgelerde yaşanıyor. Oturum ya da
yatırım amaçlı alımlarda bu kriter önemli. Ulaşım bağlantıları ile kent
merkezine ve merkezi iş alanlarına ulaşımın kolaylaşması bölgeye talebi ve
satış fiyatlarında artışı beraberinde getiriyor!'
ÖZYURTLAR HOLDİNG
YÖNETİM KURULU BAŞKANI TAMER ÖZYURT: TRAFİKTE KALMAK İSTEMİYORLAR
"Gayrimenkul sahibi olmak isteyen yatırımcı, gündelik
hayatını sürdürürken ev iş aksında trafikte zaman geçirmek istemiyor.
Yatırımcı, gideceği yere en kısa sürede ve kolay bir şekilde ulaşmayı
hedeflerken gayrimenkulünün zaman içinde değer kazanmasını da istiyor. Tünel,
metro ve havaray gibi projelerin bölgenin değer kazanmasında büyük rol
oynayacağın bilen yatırımcı için lokasyon hayati değer taşıyor!'
GARANTİ MORTGAGE
GENEL MÜDÜRÜ MURAT ATAY: ULAŞIM EN ÖNEMLİ UNSUR
"Son dönemde özellikle İstanbul için ev tercihinin en
önemli unsuru ulaşım ağlarına, metroya yakınlık oluyor. Ulaşımı kolay olan
yerler öne çıkıyor. Örneğin Kağıthane, Göktürk gibi yerler ulaşımla öne çıkan
bölgeler oldu. Modern iş hayatında insanlar işlerine kolay ulaşabilmeye dikkat
ediyorlar. Çünkü aileleriyle birlikte geçirecekleri zamandan kimse vazgeçmek
istemiyor. Bu da ulaşım projelerine yakın projelere olan talebi artırıyor!'
AYİDER BAŞKANI MELİH
TAVUKÇUOĞLU: YILDIZLARI PARLIYOR
"Konutun satış fiyatını lokasyon, arsa, inşaat
maliyeti, okul, hastane gibi sosyal bölge indeksleri ve ulaşım ağlarına
yakınlığı gibi kriterler belirlemekte. Son yıllarda metro, metrobüs, Marmaray gibi ulaşım ağlarına yapılan yatırımlarla birlikte yeni konut projeleri
de bu hatlarda ağırlık kazanmaya başladı. Örneğin Marmaray projesiyle Avrupa
Yakası'nda Florya, Yeşilköy, Bakırköy, Zeytinburnu, Anadolu Yakası'nda ise
Üsküdar, Kadıköy ve Kartal bölgelerinin konut satış fiyatları minimum yüzde 20
arttı. Ulaşım projelerinin geçtiği ilçelerin yıldızları iyice parladı."
KUZU GRUP YÖNETİM
KURULU ÜYESİ VE CEO'SU ÖZEN KUZU
"Son dönemde ulaşım ağlarına göre gayrimenkul projesi
geliştirilmeye başladı. Kentsel gelişim hızlandıkça konut yerleşimlerinin
inkişafı için de en önemli faktör ulaşım oldu. Ulaşım akslarına yakın inşa
edilen projelere talep daha fazla oluyor ve satışları daha hızlı yapılıyor.
Marmaray ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün yapımı ile bölgedeki değer artışı
hızla yükseldi!'
METRO HATLARI
GEÇTİKÇE BÖLGELERİ NASIL DEĞİŞTİRECEK?
Avrupa Yakası
1-
Mecidiyeköy-Mahmutbey
Tüm duraklarında bir değerlenme gözlenen hatta Tekstilkent,
100. yıl ve Mahmutbey öne çıkabilir.
2- Mahmutbey-Esenyurt
Toplu Konut ve TEMA'nın değerlendiği hatta,
Ispartakule-Bahçeşehir ve Esenyurt bölgelerinde fiyat artışları hızlanabilir.
3-
Başakşehir-Olimpiyat
Hattın bulunduğu bölge Kayaşehir merkezli olarak büyüdüğü
için diğer lokasyonlarda yıllar itibari ile kademeli olarak fiyat artışları
yaşanabilir.
4- Ataköy-İkitelli
Ataköy dışında kalan bölgelerde benzer bir değişimin söz
konusu olduğu hatta, Mimarsinan, Halkalı ve Bahariye öne çıkan lokasyonlar
olabilir.
5- Halkalı-Gebze
Ulaşım hattı eskiden beri var olduğu için yeni hatlara
nazaran daha düşük kademeli bir yükseliş olabilir.
6-Başakşehir-Kayaşehir
Başakşehir ve Kayaşehir alt merkezler olarak gelişim
gösterdikleri için gelişmeleri ulaşım bağlantıları, diğer kamu yatırımları ile
oluşan talebe bağlı.
7- Yenikapı-İncirli
Marmaray ile başlayıp Avrasya Tüneli ile devam eden bir dizi
yatırım lokasyonu olan hatta artışların devam edeceği düşünülüyor.
8-Kabataş-Mecidiyeköy
Ulaşım bağlantıları açısından merkez konumda olmalarından
dolayı talebin artacağı, özellikle Kabataş'ta inşası devam eden Galataport ile
fiyat artışlarının yaşanacağı düşünülüyor.
9- Eyüp-Miniatürk
teleferik hattı
Eyüp ilçesinin geçmişten gelen tarihi konumuna ek olarak
ulaşım bağlantılarının artmasıyla talebin daha da artacağı düşünülmekte.
10- Eyüp-Alibeyköy
tramvay hattı
Fener-Balat-Eyüp ve Alibeyköy lokasyonlarının hızlı gelişim
göstereceği düşünülmekte Kirazlı ve Halkalı bölgelerinin ulaşım bağlantıları,
kentsel dönüşüm çalışmaları ile fiyat artışlarının yaşanacağı düşünülüyor.
11- Sefaköy-Büyükçekmece
Avcılar-Beylikdüzü aksında metrobüs haricinde farklı bir
ulaşım modeli oluşup ulaşımın kolaylaşmasıyla bölgelerde daha hızlı değer
artışı yaşanması bekleniyor.
12- Bakırköy-Kirazlı
Kirazlı ve yakın çevresinin daha yüksek değer artışı
yaşaması daha olası görülmektedir.
Anadolu Yakası
1- Akunizade-Çamlıca
Ulaşımının kolaylaşması ile Çamlıca'da yeni bir konut
piyasası oluşuyor. Manzara ile ulaşım avatajları birleştiğinde değer artışları
yaşanacaktır.
2- Dudullu-Bostancı
Doğu Ataşehir ve Gümrük bölgesinden geçtiği için
İçerenköy-Kayışdağı ve Dudullu aksının hızlı artış yaşanması olası görülmekte.
3- Çekmeköy-Taşdelen
Üsküdar metro hattı ve Kuzey Marmara Otoyolu ile Taşdelen
bölgesinin ulaşımının kolaylaşması ve nitelikli konut projelerinin artması
bekleniyor.
4-
Çekmeköy-Suttanbeyli
Ulaşım bağlantılarının çeşitlenmesi ve yeni proje arzının
oluşması ile değer artışları devam edecektir.
5- Kartal-Kaynarca
Kartal'a ve Kadıköy bölgesine ulaşımın kolaylaşması ile
talebin artacağı düşünülmektedir.
6-
Sabihagökçen-Pendik
Havalimanı ile bağlantısı güçlenecek olan bölgenin ticari
yönden hareketlenmesi bekleniyor.
7- Kaynarca-Tuzla
Tuzla'nın şehir merkezi ile bağlantısının kolaylaşmasıyla
Tuzla ve yakın çevresinde hızlı bir değer artışı yaşanacağı düşünülüyor.
8- Kaynarca-Pandik
Ulaşımın kolaylaşması ile değer artışı bölge geneline uygun
devam edecektir.
YORUMLAR