Plazalarda artan kira maliyeti, bazı şirketlerin ofis değiştirmesine neden oluyor. Bu konuda alınan son verilerde söz konusu rakamın arttığını gösteriyor.
2 KAT ARTTI
Bundan 2 yıl önce İstanbul'da lüks plazalardan 60 büyük şirket taşındı. Geçen yıl ise taşınan şirket sayısı 2 kat artarak 120'ye yükseldi.
Son 1 yılda taşınan şirketlerin artmasının en büyük nedeni yüksek kiralar oldu. Dolar kurunun artmasıyla kira maliyetleri yükselen şirketler çareyi daha ucuz ofislere taşınmakta buldu. Maslak ve Levent'te yüksek ofis kiralarına dayanamayan şirketlerin yeni merkez lokasyonları ise Anadolu yakasında Ataşehir ve Kozyatağı oldu..
Çok değil, 5 yıl önce Levent ve Maslak'taki pahalı plazalarda yoğun talepten dolayı yer bulunmuyordu. Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı, perakendecilerin prestij yeriydi. Bugün ise dolar ve Euro'ya endeksli kiralar yüzünden lüks ofis binalarının ve ünlü caddelerin doluluk oranı ciddi biçimde düştü.
Bağdat Caddesi ve Nişantaşı gibi lüks semtlerde artan kiralardan dolayı birçok marka çareyi mağazalarını kapatmakta ya da daha ucuz AVM'lere taşınmakta buldu. En yoğun taşınma trafiği ise iş dünyasında yaşanıyor. Levent ve Maslak hattındaki lüks ofis binaları yüksek kiralardan dolayı boşalırken, ofis giderlerini kısan şirketler çareyi daha ucuz ofislere taşınmakta buluyor. Yaptığımız araştırmaya göre 2015'te İstanbul'da A sınıfı ofislerde 60 şirket yer değiştirirken 20l6'da bu sayı 2 katına çıktı. Son 1 yılda İstanbul'da 120 büyük kurumsal şirket yeni ofislere taşındı.
Son 1 yılda ofisini taşıyan şirketler lokasyon olarak en fazla İstanbul Anadolu yakasını tercih etti. Anadolu Yakası'nda Ataşehir, Kozyatağı ofis taşınmalarında en fazla tercih edilen bölgeler olurken Maslak ve Levent'teki bazı plazaların eskiye göre kiralarının düşmesiyle buradaki ofislere yeni kiracılar taşındı. Önümüzdeki dönemde döviz kurlarındaki artışa paralel olarak taşınan şirket sayısının artması bekleniyor.
NEDEN TAŞINIYORLAR?
5 yıl önce birçok büyük şirket büyüdüğü ve eski ofisine sığamadığı için yer değiştiriyordu. Bu duruma hızla büyüyen sigorta, finans, beyaz eşya, elektronik ve telekomünikasyon şirketlerinde daha sık rastlanıyordu. 2014 ofis piyasasında en fazla kiralamanın yapıldığı yıl oldu. 2014 yılında 350 bin metrekare ofis kiralama işlemi gerçekleştirildi.
2015'te ise ofis piyasasında talep geriledi, taşınmalar ertelendi. Geçen yıl ofis piyasasında taşınmalar, artan kiralardan dolayı tekrar artışa geçti. JLL'nin verilerine göre 2016'da İstanbul'da A sınıfı ofis binalarından 120 şirket taşındı. Son 1,5 yılda ise A sınıfı binalara taşınan şirket sayısı 140'ı buldu.
İstanbul'daki ofis taşınmalarının yönü ağırlıklı Avrupa'dan Anadolu yakasına doğru kaydı. Reidin Genel Müdürü Kerim Alain Bertrand'a göre bu durum Anadolu yakasında kiraların daha uygun olmasından kaynaklandı. Bertrand, "Şirketler kur artışı karşısında tasarruf amaçlı genel merkez değişikliğine gidiyor" diyor.
BÜYÜK TAŞINMALAR
20l6'da yerini değiştiren şirketlerden biri de Teknosa oldu. Şirket Sahrayıcedid'deki eski ofisini Batı Ataşehir'deki daha modern Nidakule'ye taşıyarak yeniledi ayrıca kira avantajı yakaladı. Teknosa'nın yer değiştirmesinde artan maliyetler ve taşındığı binanın öncekine göre daha yeni olması etkili oldu.
Büyüyen ya da ofisini yenileme ihtiyacı duyan şirketler, dolara endeksli kiralarda indirime gidilmesiyle makul kira seviyelerine gerileyen modern ofislere de taşınmayı tercih etti. Örneğin. Altınbaş Holding geçtiğimiz yıl şehre daha yakın olmak için Mahmutbey'den Maslak'taki No/1'e taşındı. Media Markt da ofisini çalışan memnuniyetini artırmak için Güneşli'den Levent'e taşıdı. Media Markt'ın taşınma kararı almasında Levent'te eskiye göre azalan kiraların etkisi oldu. Media Markt Türkiye İcra Kurulu Başkanı Yenal Gökyıldırım, "Türkiye'de büyümemize paralel olarak genel merkez ofisimizi, Güneşli'den İstanbul'un önde gelen iş merkezlerinden Levent'e taşıdık" diyor. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, modern ofis binalarında son dönemde yapılan kira indirimleriyle eski binalara kıyasla benzer ve hatta daha düşük toplam kira maliyeti oluştuğunu, bu durumun da taşınmaları artırdığını belirtiyor.
Son 1 yıl içinde tasarruf amaçlı yapılan en önemli ve en büyük taşınma operasyonlarından birine ise Şişecam imza attı. Şişecam genel merkezini İş Kule-3 Binası'ndan Tuzla'ya taşıdı. Şişecam, Tuzla'daki kendi binasına taşınırken İş Kuleleri'nde boşalttığı kuleyi komple kiraya verip gelir elde etmeyi hedefledi.
YORUMLAR