Markalı konutların kampanyalarını takip edenler ödeme tercihlerinde bir kısmını peşin ödemek koşuluyla, geri kalan miktarı banka kredisi kullanma yöntemini kullanıyor.
Şubat ayında banka kredisi kullanım oranı yüzde 48
Yeni projelerden konut alanların hangi ödeme tercihini, hangi oranda kullandığı ile ilgili veriler REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi ile açıklanıyor. REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi aylık olarak yayınlandığı için, ödeme tercihlerinin kullanım oranları da ay ay incelenebiliyor.
Son olarak 15 Mart 2017 tarihinde “REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi 2017 Şubat Ayı Sonuçları” başlığıyla açıklanan endekse göre ise, markalı projelerden konut satın alanların peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları şu şekilde gerçekleşti:
Şubat ayında peşinat kullanım oranı yüzde 29, senet kullanım oranı yüzde 24 ve banka kredisi kullanım oranı ise yüzde 48 olarak açıklandı.
2017 Şubat ayında yeni projelerden konut alanların en çok tercih ettiği ödeme yöntemi banka kredisi oldu. Konut kredisi ile birinci el konut sahibi olmayı tercih edenlerin oranı, senetle ev sahibi olanların iki katı fazla durumda.
Banka kredisi kullanım oranı artıyor
Diğer yandan banka kredisi kullanarak konut projesinden ev satın alanların oranı, Ocak 2017 ile Şubat 2017 arasını kapsayan bir aylık sürede dikkat çekici oranda artış gösterdi.
REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi 2017 Ocak ayı sonuçlarında; markalı konut projelerinden konut satın alanların yüzde 37’sinin peşinat, yüzde 27’sinin banka kredisi ve yüzde 36’sının ise senet kullanmayı tercih ettiği görülüyor.
2016 yılının Aralık ayında ise yeni konut projelerinden konut sahibi olanların banka kredisi kullanım oranı yüzde 22 idi.
2.2 MİLYON KİŞİ KONUT KREDİSİ KULLANDI
Konut kredileri son 6 yılda 168 milyar liralık hacme ulaştı. 2.2 milyon kişi konut kredisiyle ev sahibi oldu.
Türkiye'de son dönemde konut satışlarındaki artışla birlikte, konut kredilerinin hacmi de yükseliyor. Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Risk Merkezi’nin Konut Kredi Analizi, konut kredisi miktarı ve kullanan kişi sayısının istikrarlı bir şekilde arttığını gösteriyor. Çalışmaya göre, konut kredileri, 2011-2016 döneminde yıllık ortalama yüzde 21 artarak 168 milyar TL oldu.
Konut kredilerinin, toplam kredilere oranı yüzde 9 oldu. Öte yandan, konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı 7 puan artarak yüzde 39’a yükseldi.
Konut kredisi olan kişi sayısı, stok olarak 2011-2016 döneminde yüzde 69 artarak 1.3 milyondan 2.2 milyona ulaştı. Aynı dönemde ortalama kredi miktarı 57 bin TL’den 75 bin TL’ye yükseldi.
Kişi başına kullanılan konut kredisi miktarı ortalama 81 bin TL’den 126 bin TL’ye ulaştı. Kullandırılan konut kredilerinin ortalama vadesi 90 ay oldu. 2016 yılında, konut kredisi kullanan kişi sayısı 2015 yılına göre yüzde 1 artarak 491 bin kişiye ulaştı. Kişi başına düşen ortalama kullandırım miktarı ise 2016 yılında yüzde 11 artarak 126 bin TL düzeyinde bulunuyor. Konut kredilerinin miktara göre yoğunlaşması 75-100 bin TL ile 100-150 bin TL aralıklarında oldu.
KONUT KREDİSİ ALIRKEN DİKKAT ETMENİZ GEREKENLER
Bankalar konut kredisi kullandırdıkları taşınmaz üzerine ipotek tesis ederken “ SÖZLEŞME ŞARTLARI” başlığı altındaki “ İpotek Akdinin” tapu siciline kayıt ve tescilini talep etmektedirler ve dikkat edilmesi gereken konularda bu aşamada başlamaktadır.
Sözleşme içerisinde yer alan ifade aynen aşağıda yer aldığı şekildedir:
‘’Bankanın gerek yurt içinde gerekse yurt dışındaki tüm şubeleri tarafından adı geçen lehine açılmış ve açılacak konut finansmanı, tüketici kredileri ve her türlü krediler nedeniyle………..’’
Siz söz konusu bankadan konut finansmanı için kredi kullanıyorsunuz ve sadece konut kredisi için ipotek veriyorsunuz, böyle bir durumda daha önce söz konusu bankada kullanmış olduğunuz ya da kullanacağınız tüketici kredileri için taşınmazın ipotek kapsamına alınmasına müsaade etmemeniz gerekmektedir.
Diğer yandan aynı sözleşmede;
‘’Adı geçenin bankaya doğmuş ve doğacak tüm borçlarından …………….Türk Lirasına kadar olan kısmı….’’denilmekte ve eğer 100.000.TL kredi kullanıyor iseniz bu tutarın %100 fazlası ile ipotek tesis edilmektedir. Yani 100.000.TL’lık borcunuz için 200.000.TL ipotek konulmaktadır. Neden % 100 fazlası ile diye sorduğunuzda “ Söz konusu kredinin ödenmemesi nedeniyle tüm doğacak alacaklarımızın karşılanması amacıyla “ cevabı ile karşılaşmaktasınız.
Oysaki bu % 100 fazlası ile ipotek konulması hususu geçmişten gelen bir alışkanlık olup, bankalar lehine olan bir husus olması nedeniyle güncel ve yürürlükte bulunan kanun maddesine uygun hale getirilmemektedir .
Mevcut kanun maddesine bir göz atalım;
Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
Yukarıda yer alan maddeyi açıkladığımızda banka, tüketicinin 90 gün içerisinde önce iki taksit ve sonrada 30 günlük süre sonundaki taksit ile birlikte 3 taksiti ödemede temerrüte düşmesi halinde taşınmaz üzerindeki hakkını kullanmak üzere konut finansmanı sözleşmesini fesih ettiğinde söz konusu konutu satışa çıkarmak zorundadır.
Böyle bir durumda satışa çıkarılan konutun İcradan 2 ay içerisinde satılacağını varsaydığımızda bankanın tahsil edemediği faiz tutarı 100.000.TL’lık kredi için yaklaşık 4.500.TL olacak ve diğer masraflar ile avukata ödenecek vekâlet ücreti 15.000.TL’yı geçmeyecektir. Görüleceği üzere kredinin ödenmemesi durumunda bankanın karşılaşacağı azami masraflar yaklaşık 20.000.TL olacak ve bu da verilen kredinin % 20’sine tekabül edecektir. O halde neden %100 fazlası sorusunun tüketici tarafından sorulması gerekmektedir!
Son olarak ipotek akdine madde olarak eklenen aşağıda yer alan ifadeyi irdeleyelim;
Bugünkü temerrüt faizi oranı % 14.04,bugünkü yıllık faiz oranı % 10.80 olup, değişkendir.
Öncelikle kanun maddesine bakmakta fayda vardır;
Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usûl ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenir.
Görüldüğü üzere konut finansmanına yönelik kredi işlemlerinde sabit, değişken ve aynı kredi için her iki yöntem kullanılmakta ve bu belirlenen yöntemlerin farklı uygulamaları söz konusu olmaktadır. Tüketiciler banka ile görüşürken ve bankaların internet sitelerinde yaptığı duyurularında konut finansmanı kredi oranının “ SABİT / DEĞİŞKEN” olduğuna dair bir ibare yer almamakta ve aynı zamanda bankaların bireysel müşteri temsilcileri de tüketici ile görüşmelerinde faiz yöntemine ilişkin hiçbir bildirimde bulunmamaktadır. Ancak gördüğünüz üzere banka “ İpotek Akdine” söz konusu faizin DEĞİŞKEN olduğunu belirtmekte ve bu ifadeyi altını çizerek, kalın olarak sözleşme maddelerine almaktadırlar.
Tüketiciler bu hususa dikkat etmedikleri ve “ SABİT OLARAK” düzelttirmedikleri takdirde kredi ödeme sürecinde geri ödeme tutarlarının değiştirilmesi ile karşılaşabilirler.
Son söz;
Size imzalatılmak istenen tüm belgeleri okuyunuz, anlamadığınız hususları mutlaka araştırınız.
YORUMLAR