Ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Pazarda domates alırken, mağazada kıyafet alırken defalarca düşünüyor, elimize alıp inceliyoruz. Peki hayatımızdaki en pahalı ürün olan evimizi alırken gerekli özeni gösteriyor muyuz? Maalesef çoğumuz fiyat ve ödeme seçeneklerine odaklanıp hayati konuları geri plana atıyoruz. Deprem güvenliğinden malzeme kalitesine, iskandan yalıtıma kadar ev alırken dikkat edilmesi gereken tüm konuları derledik..

Kampanyalar havada uçuşuyor. Sıfır faizler, 240 aya ulaşan vadeler... Vergi indirimi başta olmak üzere hükümetin verdiği teşviklerin de etkisiyle ev satışları doludizgin gidiyor. Bu ara, “Hangi evi alayım” sorusu pek revaçta. “Neresi prim yapar”, “Hangi ev kullanışlı”, “3 oda 1 salon mu kârlı, 1+1 mi”, “Şu semtten metro geçecekmiş değil mi, orası mı mantıklı”, “Falanca ilçeye üniversite de kurulacakmış, değerlenir mi” sorularını sıkça duyuyoruz.

Herkes ya oturacağı ulaşımı kolay konforlu bir evin hayalini kuruyor ya da kısa sürede verdiği paranın çok üzerinde bir kazanç sağlayacak yatırımın derdinde. Üzülerek gözlemliyorum... Çoğunluğun, ‘alacağı ev nasıl inşa edilmiş, depreme ve diğer doğal afetlere ne derece dayanıklı, yasal belgeleri var mı yok mu’ ilgisi yok. Bakın Türkiye deprem kuşağında bir ülke. Son günlerde Çanakkale’de arka arkaya yaşanan sarsıntılar, Ayvacık’ta köylülerin çektiği sıkıntılar, bırakın şehirleri köylerde bile evlerin ne derece sağlam olması gerektiğini ortaya koydu.

Türkiye’nin doğusundan batısına, ilinden ilçesine, köyünden kasabasına her nereden ev alırsanız alın, ne olur işin maddi tarafını ikinci plana alın. Önceliğiniz önce o evin sağlamlığı, tüm yasal belgelerinin tamam olup olmadığı olsun.

Ev alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlatmaya çalışacağım. Öncesinde bu konuyu bana öneren ve bu yazıdaki bilgilerin toparlanmasında büyük emeği olan emlak muhabirimiz Gülistan Alagöz’e teşekkür etmeliyim.

İşte İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım ile Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Başkanı Fethi Hinginar’ın katkılarıyla derlediğimiz ev alırken dikkat etmeniz gereken noktalar:

1- Ruhsat yoksa risk var

Mayıs 2014’de yürürlüğe giren Yeni Tüketici Kanunu, konut zede oluşmasını engellemek için ruhsat almayan projelerde satışı yasakladı. Ancak bunu hâlâ yapan firmalar var. Kurumsal firmalardan küçük ölçekli firmalar ruhsat çıkacak beklentisi ile satış yapıyor. “Ruhsat işlemleri çok uzun sürdüğü için kapora alalım, yer ayırtalım. Senetle satış yapalım” diyenlere inanmayın. Aksi takdirde hiç tamamlanmayacak bir projeye para ödemiş olabilirsiniz.

2- Kat irtifakı  ve iskan şartı

Kat irtifakı bir evin nüfus cüzdanı. Sizi hangi katta hangi daireye sahip olduğunuzu gösterir. Kat irtifakı kurulmayan bir projede hisse tapusu verilir. Sizin bir eviniz var ama neresi belli değil. Yanlışlıkla aynı ev birden fazla kişiye verilebilir. Şöyle ki; Uçakta aynı koltuğa iki bilet kesildiğini düşünün. Erken gelen oturur. Sonra gelene başka yer gösterilir. Uçakta bu sorunu çözmek kolay, ama söz konusu eviniz ise sorun büyük. Bu nedenle kat irtifakının kurulduğu binaları tercih edin.

İskan ise inşaat bittikten sonra verilir. Eğer maketten ev alıyorsanız dikkat edeceğiniz nokta firma güvenilirliği. Daha önce neler yapmış, zamanında teslim etmiş mi incelemek gerek. Ama biten bir bina varsa o noktada iskanı var mı sormak gerek. İskan verilmemesi o inşaatın projeye uygun yapılmadığı anlamına da gelebilir. Belediye bu durumda sizin de ev sahibi olduğunuz binaya gerekli gördüğü durumda müdahale edebilir. Yani inşaat fazlası varsa yıkılabilir.

İskan ruhsatı bulunmayan yapılarda oturanların elektrik ve su aboneliğini sanayi tipi kullanma ile ücretlendiriliyor. Faturalandırma toplu yapılıyor, bireysel abonelik olmuyor.

3- Zemin etüdü yapılmış mı?

Son günlerde Çanakkale’den gelen haberler bizde deprem kuşağında olduğumu hatırlatıyor. Can ve mal kayıplarına neden olan deprem riski düşünüldüğünde evdeki en önemli hususun zemin yapısı olduğunu söylemek yanlış olmaz. Zemin etüdü deprem yönetmeliği gereğince yapının yapılacağı arsanın taşıyacağı yüklerin tespiti açısından yerinde yapılan bir çalışma. Bu konuda yetkilendirilmiş kuruluşlar bu çalışmayı yapar ve belgelendirir. Dolayısıyla Zemin Etüt Raporu’nun bir kopyası müteahhitten istenmeli. Yapının sağlamlığı için bir diğer önemli konu da deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı. Deprem yönetmeliği koşulları yapı denetim kurumları tarafından da denetlenip raporlanıyor. Binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu yapı denetim firması raporu ile belgelendirilmeli. Siz de alıcı olarak bu belgeyi görmek isteyebilirsiniz.

4- Malzemeden 5 yıl sorumlu

Yapıların inşasında kullanılan malzemelerin garantisi bakımından yapımcılar sorumlu. İnce işçilik diye adlandırılan (sıva seramik parke...) konularda yapımcılar 2 yıl sorumlu oluyor. Kaba işlerde (yapının taşıyıcı sistemi, duvarlar,tüm yalıtımlar) yapımcılar 5 yıl süreyle sorumlu tutuluyor. Bu süre içinde bir sorun ile karşılaşırsanız bunun bedelini cebinizden ödemek yerine firma ile iletişime geçmenizde fayda var.

Öte yandan ev seçerken kaliteli malzeme kullanılıp kullanılmadığını anlamak zor. Eğer inşaat işi ile ilgileniyorsanız ya da çevrenizde böyle biri varsa şanslısınız. Değilse güvenilir firma bulmanız gerekecek. Sektör temsilcileri ev seçiminde vatandaşa yardım edecek profesyonel kurum eksikliği olduğuna dikkat çekiyor. Yani fatura karşılığı gelip evde kaliteye bakacak bir aracı kurum olmasının vatandaş lehine olduğu belirtiliyor.

5- Net, brüt metrekareye dikkat

Evde konut alıcını en çok hayal kırıklığına uğratan konuların başında ise net-brüt metrekare farkı geliyor. Maket üzerinden yapılan satışlarda satış ofisinde tercihini yapan alıcı teslimde bam başka büyüklükte bir evle karşılaşabiliyor. Net-brüt farkının yüzde 50’leri bulduğu projeler var. Net metrekare halı alanı ya da süpürülebilir alanı temsil eder. Brüt alan, bağımsız bölümün duvarlar dahil alanıyla ortak alanların bağımsız bölüme düşen miktarının ilave edilmesi ile hesaplanan alana deniyor. Her firmanın brüt metrekare tanımı farklı. Kimi bu hesaba belli alanları katıyor, kimi ise dışında bırakıyor. Bu noktada önemli olan sizin ne aldığınızı bilmeniz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu konuda gerekli adımları attı ve sözleşmelere net ve brütün ayrı ayrı belirtilmesini zorunla hale getirdi. Bu nedenle siz de satış görevlisine bu soruları detaylı olarak sormaktan çekinmeyin. Hatta üşenmeyin bizzat ölçün!

6- Enerji kimlik belgesi zorunlu hale geldi

Enerji kimlik belgesi, binalarda enerjinin ve enerji kaynaklarının etkin ve verimli kullanılmasına, enerji israfının önlenmesine ve çevrenin korunmasını katkı sağlayacak. Enerji kimlik belgesi binanın enerji tüketimi ve sera gazı salınımı A ila G arasında sınıflandırılıyor. A sınıfı enerji tüketimi açısından iyi, G sınıfı da oldukça kötü durumdaki binayı ifade ediyor. A sınıfı binalar, yasalarca öngörülen asgari şartlardan (C sınıfı) en az yüzde 60 oranında daha az enerji tüketiyor. Bu hem ülkemiz hem de sizin aile bütçeni için oldukça önemli. Öte yandan 2017 Mayıs ayına kadar ülkemizdeki tüm binaların enerji kimlik belgesi almaları gerekiyor. Bu belge olmayan binalarda alım satım yapılamayacak. Dolayısıyla, konut satın almak isteyenlerin de müteahhitlerden enerji kimlik belgesini istemeleri çok önemli.

7- Yalıtıma dikkat!

“Yapıların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” gereği binaların inşası sırasında bina yüksekliğine göre cephelerin yönetmelikte belirtilen yangın dayanım sınıflarına sahip olması gerekiyor. Çatılar, cepheler, tabanlar, kapılar gibi çeşitli yapı kesitleri için yönetmelikteki koşullar mutlaka yerine getirilmesi gerek. Tüm bu konularda yapı sahipleri, mimarlar ve uygulamacılar sorumlu tutuluyor. Konut alıcısı müteahhitten bu malzemelerin yangından nasıl korunduğuna dair açıklamayı istemeli. Öte yandan ülkemizde “ses ve su yalıtımı” gibi konularda maalesef henüz bir yönetmelik yok. Ancak çok önemli konular olan bu hususlar proje mimar ve mühendisleri tarafından özellikle ve çoğunlukla çok katlı yapılarda ciddi şekilde göz önüne alınıyor. Yine de konut alıcısının müteahhide ses ve su yalıtımı ile ilgili ne önlemler aldığını sorması gerekir.

8- Elden ödeme yapmayın

Evi beğendiğiniz, inşaat şirketi ya da 2. elden şahısa ödeme yapacaksınız. Bu noktada elden ödeme yapmayın. Ödemenizi banka aracılığı ile yapın ve dekonta ödeme nedeni ile alınan evin hangisi olduğunu belirtin. Sözleşmelerin ise noterden yapılması gerekiyor. Eskinde yüzde 1’lik maliyet nedeni ile noter sözleşmelerinden uzak duruluyordu. Ancak geçtiğimiz günlerde yapılan düzenleme ile bu gider de ortadan kalktı.

9- Kira gibi aidat ödemeyin

Ev alırken önce evin fiyatına ve aylık taksitine odaklanıyoruz. Sonra eve yerleşince aidat bedelleri can sıkabiliyor. Öyle ki İstanbul’da metrekare aidat bedeli 18 lira olan konut projesi var. Eğer bitmiş bir projede ya da 2. elden ev alıyorsanız bu sorunu aşmak kolay. Fiyatı sorar ve ona göre tercih yaparsınız. Ama inşaat halindeki projede önden net aidat bilgisi almak zor. Bu noktada yönetim planı size ipuçları verebilir. Bu planda aidat bedelinin neleri kapsayıp nasıl paylaşılacağını öğrenirsiniz. Bunun yanında projede ihtiyaç fazlası sosyal alan varsa bu da size yüklü aidat sinyali verir. Markalı konut üreten kimi firmalar projelerin içine gelirini yönetime bırakmak üzere ticari birimler yapıyor. Bir de yönetimi bir süre kendi üstleniyor. Bu tip projelerde aidat fiyatları daha makul oluyor.

Cayma ve iade hakkı

28 Mayıs 2014’te yürürlüğe giren Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre, konutta sözleşmeden cayma hakkı 14 gün olarak uygulanıyor. 14 günde alımdan vazgeçen tüketiciden herhangi bir ceza da alınmıyor. Ayrıca tüketici teslim tarihine kadar konutunu herhangi bir gerekçe göstermeden iade edebiliyordu. Geçtiğimiz haftalarda yapılan bir düzenleme ile satıştan dönme hakkı 36 aydan 24 aya çekildi. Alıcının tazminatı da arttı. Satıcı, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflarla sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde 2’sine, 3 ila 6 ay arası için yüzde 4’üne, 6 ila 12 ay arası için yüzde 6’sına ve 12 ila 24 ay arası için de yüzde 8’ine kadar tazminat isteyebilecek. Konutu iade eden tüketici parasını yeni düzenlemeye göre de 180 günde geri alabilir.